天花板漏水鑑定，由樓上或樓下住戶負責？

公寓大廈碰到天花板漏水問題，如果能協調處理最好，否則往往會為到底該由樓上或樓下住戶負責而意見紛歧甚或鬧得不愉快，其實公寓大廈管理條例就這個問題已 經有所規定，依公寓大廈管理條例第12條規定: 「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致 者，由該區分所有權人負擔。」所以如果漏水問題不是樓上、樓下住戶任何一方造成，例如管線年久失修或地震震壞造成漏水，那麼維修責任及費用應由樓上、樓下住戶共同承受與負擔，但是如果漏水原因是因單方造成，如樓上住戶浴室裝修施工不慎損及管線，造成漏水，那麼樓上住戶就要單獨負擔這筆維修費用。





又公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」所以如果因處理維修漏水問題，必須進入 樓上或樓下住戶屋內時，不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成，樓上或樓下住戶都不可以拒絕。又公寓大廈管理條例第6條第3項也規定，如果住戶拒絕他住戶進入維修，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。





另外，如果是屋頂漏水，要由誰負責維修及負擔費用呢？是由頂樓住戶一人個人負責嗎？依公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做 專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」所以屋頂屬於公寓大廈共用部分，依 公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會對屬共同部分之屋頂有維護、修繕之義務，其費用依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，除因可歸責於某區分所 有權人或某住戶之事由造成漏水，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，所以修繕費 用得由住戶按月繳納之管理費支出。





而管委會或管理負責人因維修屋頂，須進入頂樓或其他住處屋內時，依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款規定，相關住戶不得拒絕，如果拒絕，經協調仍無法解 決時，依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。





另外，管委會如果對屋頂漏水問題置之不理或拒絕修繕，住戶可先以存證信函，催告管理委員會於一定期限內履行其修繕的義務，若仍不履行，可訴請法院履行。

而且，依公寓大廈管理備例第48條第4款規定，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行前述公寓大廈管理條例第36條第2款所定之修繕屋頂職務， 而顯然影響住戶權益者，直轄市、縣（市）主管機關可裁處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連 續處罰