投資房地產應注意事項

投資房地產應注意事項

1.房屋折舊率

如果僅投資土地是沒有折舊問題,真正投資房地產獲利是”買地自建再出售”,下一標題2.就會討論到,如果要彌補折舊貶值率的問題,就用收取租金來打平,也要考慮出租率

出租率因素如下

a.附近有無上班的區域（工業區及商業區而非住宅區）,及大學學區,上班區及大學學區或交通樞紐中心（如火車站,客運站）則好出租,否則空屋率問題還是存在！

b.租金水準如果太高或受薪階級與學生付擔不起,即使地段再好也難出租！

2.未來轉手性

投資房地產的目的不就未來未來需要現金時能拿回現金！至於一般住宅,目前整體供給已過剩,尤其是台中市住宅空屋率就居全台之冠,供給情況嚴重,需注意未來轉手的難度!

需注意如下

a.住宅供給過量應注意未來轉手性

b.附近都是辦公大樓等就業機會及大學學區附近,轉手性一般都很強,如果是捷運,就看載客量與搭載率的交通方便性

以高雄捷運的例子,不是每個捷運站附近房子都好轉手,也遇到好物件新房子近捷運賣了３年都賣不掉

好的捷運是1.到哪都方便 2.搭乘率 3.方便辦公及上班

捷運中港藍線效益會比文心綠線好!

3.稅金成本

買屋時契稅

使用時的每年房屋稅地價二稅,房貸利息

賣屋時土地增值稅

＊賣屋獲利賺差價時的隔年申報要課價差的"財產交易所得稅"的重稅

＊如果租金報酬率（含空置期）是可以有效消化上述的折舊與稅金成本,那真實淨投報率仍然比定存優越,所以一些有錢人仍把房子當理財工具也是有原因的

但有效賺差價的條件是,並非廣告中的未來地段榮景性（看得到但大部份都吃不到）

1.宜短近短出,也要能把握能馬上轉手賺差價,以免被折舊稅金利息給吃掉！

2.賣入一定要比平均行情市價低２成以上才有真正獲淨利！目前台中市整體平均成交價在每坪8萬,至於各物件單價,就要看建商口碑與屋齡來判定!

3.宜在買氣好,供給短缺下才能發揮效果（建議最好備妥3組現成的買主方便馬上轉手,以免日後銷售時苦等不到買主）

目前中部地區高報酬的投資商品順序如下

1.台中市區的商辦：因台中很久沒推商辦產品,商辦房價仍低但新設公司很多,滿租率高（中區除外）,愈往西辦公室愈短缺,商辦仍有增值潛力！

2.夜市店面

承租者開店大都自行裝璜,較無房子折舊問題,如果生意好,房客穩定性高！若地段差,沒人潮生意,那可能都租不出去！

3.大學商圈套房

附近若是上班區與大學學區,車站（火車站及客運站）,是外地客租屋首選,常有房客找不到套房租,所以空置率仍低

＊如果出租率高,相對未來轉手性就強,轉手性強,房價有增值空間,反之則沒有

＊假如您投資房地產已有經驗,商辦與店面將是當定存收租的理財工具,如果是初學者建議投資套房開始學著如何投資房地產！

如果投資法拍屋套利,就等待時機,如果因失業率高,經濟持續不景氣,屋主繳不起貸款的大量斷頭潮或滯銷潮,將可以考濾介入法拍屋！