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體驗日工作~初進房仲業~必看 |
| 房東：小馬 發表時間：2011-02-23 |
第一課首先要把自己所屬的主要商圈跟次要商圈分別出來 如果不知到自己商圈的 那就問問公司的老鳥吧 不管主要商圈或次要商圈必須拿出商圈的 地圖把他分為一各一各的區塊 分成幾塊自己分 重點在於 那是你要去分區進行的分好之後 拿著紙和筆 例如說 你把 三重市分成10各區塊那你就必須自己去牌時間 一各一各區塊的要手上的紙筆 把那各區塊的地圖用手畫出來 記得我所說的畫出來 包括那去區塊的 任何一條 路 街 巷 弄 號 還有大型地標在畫商圈圖的同時也要把路上所看到的任何一間 同行在賣的房子的門牌號碼 哪家仲介 仲介電話 還有 出租的電話門牌都抄回來同行物件 請打電話不要浮號碼的去市調 聽聽看別人怎麼樣的應對學學別人的話術 要在電話裡問出標地的 地坪建坪 屋齡 房廳衛 還有類型是 透天 店住 公寓 這些都要紀錄清楚出租的問清楚 地坪 建平 屋齡 房廳衛 當然這邊比較不會準確但要記得出租的部分有各大概就可以了(別因為這樣跟房東吵架= =) 以上的動作可以讓新手學會區域行情 還有熟悉自己商圈的物件 也可以知道自己的商圈有多少的物件在銷售 今天的出租不代表明天不會拿出來賣 那都是資源) 記下地標是因為將來帶看房子能知道怎麼樣的約買方在哪邊碰面比較方便先教這些 有問題請提出 切記 一各好的業務員 會要自行安排時間 懂得何時該做何樣的事情 ~第二課~ 當你把第一課的作業都一一的作好之後 在來就是如何的開發嚕開發首先最重要的是 找到人 也就是屋主一開始要針對的是租 貼紅紙的出租屋主這各部分必須說明一下 為何要先找出租的下首原因在於 那些有貼上其他仲介公司銷售的物件 通常都有合約在都會有時間上的限制出租的話 再於如果開發成功就馬上變成你的物件不必再去等時間首先要做的是 把出租的標地物地址抄回來 在冒名打通電話 問一下 要租多少 幾房幾廳幾衛 坪數(切記出租的問各大概就好了因為有時候屋主也不知道自己的房子基本資料) 過各幾天 在打各電話去 先表明身分 在問屋主是否有想賣的念頭 (這邊關係到話術= =) 有想學的先思考一下怎麼說 不懂得下次在 msn教切記如果不隻到 標地的區域行情 要問一下老鳥 相同區域 差不多坪數的大約成交在哪邊 不然會被打槍在來就是 被別的仲介榜約的物件這各比較麻煩的地方在於沒有屋主的電話 也沒有屋主的住處地址 所以會比較麻煩所以就必須去打聽嚕 打聽的話可以從左右鄰居下手 表明身分 丟出誘因 其實還有一各方法是最容易的 可是我比較不建議那就是調謄本 謄本上面會有所有權人也就是屋主 還有屋主設籍何處不過我最討厭這樣的方法 畢竟那是最花錢也就投機的 有時候還不一定奏效還有一另方法就是 打廳出屋主的姓名跟住處之後打104問電話以上 ..... 其實這裡面有很多都需要話術 可是我之前有說過我不教話術因為那裡面有太多的層面 如果想學話術 那就必須msn教嚕房仲業要懂得編排時間 規劃自己要做的事情 覺得自己沒有事情做的時候就代表你要陣亡嚕一開始的時候要強迫自己一天募集最少30各物件回來市調 一天最少聯絡10各屋主 要做筆記跟屋主講過的話要一一紀錄下來 那樣故事才有辦法延續要自己做表格 把募集來的物件 一一分類 寫上 屋主姓名(房仲公司) 地坪 建坪 屋齡 方位 房/廳/衛開價 都要紀錄好
了）有些人的同學、朋友、親戚家裡有房子要賣， 一通電話過去，案子就接進來了（快吧∼） 有些人「聰明」到去開發「別家公司的案件」， （這我不會，不要問我） 電話行銷中，除了表明自己的公司與身份， 說實在，剩下的只有讓客戶來選擇了…… １．繼續聽：那你要準備更多資料，因為他想了解更多， ２．不想聽：你要整理情緒，不要把無奈與憤怒帶到下一通電話中， 這個很難，因為你看不到對方，你不知道他講的是不是真的， 這個很省錢，因為你不用騎一個多小時的摩托車，到他家門口， 之後還是被拒於門外（而且外面還刮風、下雨、出大太陽） 油錢又去掉一大半……對不起，跟你講這麼多廢話，是要給你建設一 個觀念，電話行銷是最快、最省錢的開發方式， 三、開發與話術的正確心態... １．開發就是推銷自己 ２．顧客就在你身邊.開口就有機會.看你如何把握機會... ３．開發時的話術... a.阿姨.聽說這附近有一間房子要賣.妳知道是哪一間嗎.... 如果回答沒有...阿姨.我們有客戶有想要這附近的房子. 麻煩你幫我們注意一下.如果經由你的介紹而成交的話.. 我可以跟我們公司申請介紹費..真的..公司真的會給. ４．碰到自售的屋主.. a.從賣方的角度來幫他分析為什麼要選擇仲介.. 賣的好.賣的快.賣的安全.服務周到 b.告訴屋主.自售有可能會碰到的陷阱.以及一些實際案例... c.每隔一段時間就打電話問一下自售的進度... 順便觀察一下被簽走了沒有... ５．不管如何..先簽回來再說..(太貴的話.簽回來之後再議價) ６．要顯示差異化.突顯自己的優點.. ７．說話要中肯.要客觀.不要把話說死.要留後路.. ８．新人掃街開發... a.先把路名.建案的位置.周邊的環境給弄熟來.優點.缺點 b.看到路人.或房子附近的鄰居或屋主.把握機會..上前詢問.. 遞名片.. c.開發信多塞...總有一天等到你... 四、電話打的量不用太多，但是一定要『用心經營每一通電話』， 加油！ 相信妳一定可以有些成績！ 我原本只是公司的程式開發人員 也專門做些行政的事情 原本都是聽聽公司同事經驗談和來看J2H一些前輩技巧文章 這兩天的實戰經驗我充分利用之前大家所談到的技巧 沒想到都是出乎意料的順利 所以想說也分享一下我個人經驗 第一 跟買方去看時候我會先了解他的個人背景 像是工作 家庭阿 買房子的目的阿 依此來推算他是不是有能力購屋 第二 試探他的是不是真的對這間房子有興趣 如果真的有喜歡這間房子在來下猛藥 如果不喜歡那做後續動作也沒意義 第三 假使他真的喜歡,開始做些假奘況 例如說這間很多人在都喜歡 有收斡旋 或是有同事已經有誠意買方在談 第四 打鐵趁熱 不讓他有思考時間 要他馬上付訂金之後馬上簽約 很多人買房子都是一股衝動 過那個衝動讓他回去思考個一天 就很容易打消念頭 這是我前兩天實戰技巧 原本第一天下午帶看晚上簽約 還開心的想說是運氣好的關西 剛好碰到誠意買方 第一天花了快9個小時就簽約 第二天我和小牛同樣利用相同技巧 帶看時候兩個人先說好 誰該說什麼狀況 免的被識破 這次速度更快大概2~3小時就簽約 所以技巧抓到成交就很快 |
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| 1 樓住戶：金振昌 發表時間：2015-03-14 |
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