如何調建物謄本與和銀行鑑價房貸

建物謄本 銀行鑑價 房貸（網路轉錄）



記得以前看房子的時候 以及鄰居賣屋後的透露 仲介都會編些似是而非的理由或

故事 來左右一些資訊。例如，我親身的例子，看完房後 仲介就說 如果這邊的

鄰居說些什麼你都不要信，因為那些人曾向我要一些費用，不給他們就表示會說

些不好的事。此件事情 不管真實性如何 只反應出 仲介設法提高你取得資訊的

障礙，不管是現實面或心理面 資訊越透明 仲介能'轉圜'的餘地就越小



另外大部分人 不管是買或賣兩方 都遵循著仲介所設下的遊戲規則來進行購屋

但是事實上 主動的角色應該是委買或委賣的雙方才是，這樣的概念 大家可以放

在心中咀嚼一下



以下為各位介紹 一些不用花費什麼力氣 就能取得具有關鍵性資訊的方式 與銀

行方面一些房貸的資訊



section 1 [為何找銀行鑑價]



主要是在仲介與屋主之外找一個參考點，不然前兩者都有自己的理由將價錢抬高

，買屋者只能在一片抬高聲中迷失了價格，還好有一個可算是扮演裁判角色的銀

行



section 2[鑑價的意義與作用]



鑑價是銀行拿你謄本所在地 哪邊的每坪成交價(銀行自己做放款，一定有知道的

)，再評估你的建物 大樓 公寓 年限等的條件 再加上銀行對後來利率的走向評

估，用這一堆參數 所建立起來的估價 ，意義 就是 就算是寬限期過了 你付不

出房貸 把你的房子拉去拍賣了 再加上 先前你繳的利息 銀行也不會虧到



所以這個鑑價 是讓你心中有個譜 這是一個比市價稍低 以嚴苛的標準 所估出來

的價格，如果是要自住 以這個價格 再看你的負擔能力 以及心動程度 去加減

(能夠減也就是說，當然也有低於鑑價成交的，這個得從其他資訊來判斷)



section 3[鑑價的方式]



先要有物件的住址，有了用住址，到地政電子謄本http://210.71.181.101/ind

ex.asp ，從那邊申請'建物謄本'，如果你是hinet adsl的用戶 就用撥接上網的

account & password 登入，不然就還得申請自然人憑證，這一部份可以詳看，

http://2do.twbbs.org/forums/viewthread.php?tid=231&extra=page%3D2



Hinet！把謄本交出來∼



地政電子謄本服務於民國92年2月起實施(地政電子謄本http://210.71.181.101

/index.asp ，網路申領電子謄本系統結合了憑證管理及電子簽章機制，透過數

位電子簽章取代傳統書面文件及簽名、蓋章制度，民眾僅需申請Hinet撥接帳號

，即可上網使用本系統，無需撥空親自到地政事務所申請，不用找停車位，隨時

隨地、輕鬆上網申請全省之地籍謄本。



一、服務項目

1.土地及建物登記謄本

2.地籍圖

3.建物測量成果圖謄本

4.地價謄本

5.異動索引

6.門牌查詢地、建號資料

7.地籍異動清冊



二、服務時間1.上午8:00至下午6:00(各縣市依其所訂時間申領)。2.謄本領件自

申領日起三天內，全日提供謄本領件。3.謄本查驗自申領日起三個月內，全日提

供查驗。



三、計費方式電子謄本與異動索引，每張二十元。建物門牌查詢，每筆門牌查詢

費用十元。



你只要有地址就可以利用謄本來找出屋主的一切，看他有沒有貸款及其連絡的方

式



要點是在取得謄本後的操作，你可以先找c咖的銀行 大眾銀 遠東銀 渣打銀 (題

外話，這三家都可以放款到鑑價的 8.5成，不過資金可以，盡量不要找他們，利

率比較高)



以下的動作大致上的原則，一定要堅守的地方要確實堅守，



1.call 上列三家的銀行 在你房子當地的分行

2.打進去後 請他轉 '房貸部'

3.轉到房貸部後 你就直接說 我有n間看的滿意的房子 <- 大致是這個意思 請表

達出 你有要購屋的慾望

4.再說 我要確定 手上的資金額度 是不是夠不夠

5.say 請問你的傳真 我將建物謄本 fax給你

6.say 條件以有勞保卡 薪轉n萬 幫我估放款額度 <- 就算你沒有薪轉+勞保卡，

也是以這樣的方式報之，只是將你的月收當作薪轉來報

7.留下你的聯絡電話

7.以上是主軸 如果對方 有要向你 要身分證字號 千萬不要給

8.如果對方 一直如 你就說 如果額度夠 條件好 我會與你配合 <- 大致是這個

意思 請表達出 你有誠意與對方貸款

9.如果對方 還是不放 就謝謝再聯絡 趕快打 其他的分行 同一銀行同一區借貸

都有很多 不要死守一間



section 4[建物謄本]



有些人操作銀行，請銀行鑑價，是直接報住址給銀行自己調謄本，不過如果你是

'新手'，建議還是依照上述的程序，銀行會回你鑑價結果的機率比較高，但是這

邊要提的是，謄本真的只有拿去請銀行鑑價的作用嗎?不，它也對你揭露了屋主

的財務狀況



在謄本中，有一節，叫做'建物他項權利部'，說白話一點，這一節，就是登記該

物件的房貸，銀行二胎，民間二胎等借貸的訊息



section 4-1



如果原屋主有房貸，這邊就會顯示他當初銀行給他的估價，所以也可以推測出當

初原屋主的入手金額，當然這邊也有可能也陷阱，賣屋者與代書可以以高價的成

交契約送件給銀行，代書也以此作為房貸的設定，說穿了也就是賣屋，代書，銀

行三者合成一氣幫買主拿到較多的額度，這當然得要有管道才行，所以當你心中

有懷疑時，那就多調幾家同區域的同屬性（華夏對華夏，公寓對公寓）物件的建

物謄本



section 4-2



這些房屋取得與各項貸款訊息配合上'時間點'，約略可以猜出，屋主急不急，錢

缺的大不大，這是買房人談價時的一個籌碼，由於它的可能狀況太多了，



我大概舉例一項，如：房子是90年取得，但是在95年 才去辦房貸，



我推測的，可能的狀況，屋主應該有點財富自由，所以90年可以免貸的狀況下買

屋，但是95年，可能需要金錢，理由不明，所以去房貸，現今98年，房子要脫售

了，我心中就會浮出，是不是，寬限期過了，加上資金週轉不太靈活了，所以才

賣房



section 4-3



現在向銀行貸款，被銀行設定的權利種類，計有兩種，一種是，'一般抵押權'，

另一是，'最高限額抵押權'，雖然法律上你可以選擇，但是通常銀行都押死成'

最高限額抵押權'，不然銀行就不借你(當然你也可以考量你的狀況 哀一下)，一

般的狀況下是沒有差異還有便利性，就是做'回復'時不用再重新設定，所謂的回

復就是，當你繳了n年的房貸了，現在突然缺錢，你可以請原銀行重新估價，當

新的估價額度>你所剩的房貸，就可以取出兩者差的金額，而繳款期再重新拉回

20/30年期，



'最高限額抵押權'的壞處是，原銀行為了確保它的債權，這個債權 可以是除了

房貸之外 其他任何債務人對此銀行的各種債務如信貸 卡貸 信用卡 等，銀行把

所有債權 統包成一包 當有償還的情況發生時(最常見的繳款逾期，房子被法拍

) ， 此銀行有權優先償還相關的債務所以台新銀行的二胎(當然民間也有二胎

不過我主張 寧被法拍 跳票 丟面子 也不要去碰)就與你無緣了



section 4-4



'設定'的應用，從'最高限額抵押權'與二胎的關係，可以看出一但有優先取得償

還權的人比較吃香，優先權的優先順序決定誰先設定，所以你看見建物謄本中房

貸都被設定在第一順位(不設在第一順位銀行才不會貸給你)



由這邊，就可常見一些保護資產的應用，在此之前，先說謄本可以由所有權人去

報遺失，一個月後新的就下來了，所以把謄本鎖在保險櫃不是絕對有用，例如買

房子送給小孩，小孩是所有權人，他可以去辦房貸，然後揮霍掉，那怎麼辦，買

房給他可能是為了保障他將來還有地方住，但絕對不是讓小孩敗掉，很簡單，去

請代書作設定，用父母作為債權人，這就是所謂的民間設定，只是債權人是可以

控制的人，銀行(民間)一但看到有民間設定，銀行一定不會借，民間就不一定拉

，如果被識破了，對方又是黑的，除非你比他有力



同理可證於夫妻之間，在房貸設定之後，也就是第二順位玩上頭所述的民間設定

，就會擋掉大部分的二胎



section 5'聯徵'



為什麼請銀行鑑價時不給ID，當銀行幫你鑑價時會做一個會去向聯徵中心作拉資

料的動作(你的信用狀況等)，這個稱作拉聯徵，一般銀行如過發現你在一個月內

有超過3次的拉聯徵的紀錄，就開始會對你的房貸評估開始扣分，被扣分的影響

是貸款成數降低，利率拉高 貸款還是可以貸的下來(目前所知的紀錄是11次還可

以貸下來)，三個月是約7次 還不會被扣分，不過請注意一點，這個是指房貸這

種有擔保的貸款，如果是信貸真的三次這個月就bye bye了 等下個月再來



為什麼會用這麼多次呢 買東西都知道貨比三家了 房貸也是，詳細狀況下述



section 6



以上取得一些參數 但這一切 都是為了貸款，鑑價只是貸款的環節之一 一些貸

款的觀念下述



section 6-1



之前的鑑價只是幫你取得一個公正的參考點，接下來才是真正去掃 你要貸款的

銀行，從一些網頁 都可以看到各銀行的利率，最低的就是一些有官股的銀行(注

意，這一些銀行是鮮少與你玩鑑價遊戲的銀行，因為他們的條件好，客戶多又穩

，當然態度就比較消極一些)，大銀行的成數會比較低 例如國泰新屋目前大約7

成



section 6-2



房貸大區塊的流程如下，貸款人/行員送件(1)->行員整件(2)->[行員假照會(3)

]->徵審照會(4)->{鑑價師估價(5).....行內通過}->對保->{聯徵回查(7)}->銀

行撥款



(1)基本經過'鑑價'(粗估)的程序，你與行員覺得可以配合，你就準備好行員交

代的文件，雙證件，收入證明等



(2)行員會把這些資料準備好，整理後就送件



(3)如果你是新手，你可以向行員要求，通常行員應該也會主動要求你，行員會

打電話給你模擬徵審照會(4)時可能會問的問題



(4)徵審照會主要的目的是要問你，你是不是貸款人，貸款的金額，貸款的目的

如果沒有特殊狀況，當然就是回答是，金額就看行員估給你的，目的就是新買房



特殊的狀況，本來就有房子，是為了還債，目的可不是回答幫誰誰誰還卡債，這

時候就說房屋修繕(貸你房貸還別家卡債，銀行又不是佛心來著)



特殊的狀況，不想讓家人知道你要辦房貸，問銀行有沒有作'保密件'特殊狀況

還有很多 你都可以先跟行員問清楚(在鑑價之後 確定要在他家貸款時才問且在

送件之前)



(5)這是銀行的內部流程，就個就是精算的鑑價，也左右之後對保時所核下來的

金額(行員會知會你結果)，對保 也就是你同意銀行的條件，利率與成數，你才

把契約簽下去，此時還不代表銀行同意了歐，銀行可能在對保後又反悔一些條件



(7)這是銀行避免一件多送 這個你不用理會，這個最實際 款項落袋為安



對保，是一個關卡，大部分人房貸大概都只送一家或鑑價也只找一家，一但鑑價

師估價後 成數與利率不符合你的期望 你就要重新來過 4~7個工作天就又過去了

可是你的買賣契約上有押最後繳款時間阿，所以建議 如果你的把握度比較低(

有些信用瑕疵的問題，下述) 建議多送2家，一方面是你的期望值是否可以達成

另一個是銀行的過件是否成功 都左右 對保 要不要簽下去，所以我建議 就送

3家的房貸 只要在對保那一關 取你最有利的先簽下去 等到撥款成功 再來回絕

另外兩家(理由 不符合你的期望，利率不夠低阿)



另外有實務上是 貸款人/行員送件(1)->對保 專車直達 ， 2，3，4，5直接先略

過 6直接跳到前頭，銀行的說法是 便民服務 擔心你撥不出時間 對保 所以先簽

了



這樣做你損失了兩點



1.談判成數與利率的籌碼 契約都簽了 只能給銀行做主了



2.如果最後結果是 銀行行內沒有通過 不好意思一切作廢 你損失的是時間，你

也沒有用多送幾家的方式爭取好的條件，因為你看到了其他銀行有好的條件，你

也不能對保，因為有'聯徵回查(7)'，第一家銀行做了回查，第二家回查時查到

你已經有聯徵回查，你就變成第二家的黑名單了，如果第一家銀行在撥款前採煞

車，你一時就喪失了兩間銀行



section 6-3



房貸有幾個特點要說清楚的地方



1.物



物件的特性，所在地，年齡，屬性，並不是所有的物件都可以承作20年期的房貸

，偏遠的地方可能就剩下15年期為最高，房屋的年齡也可能造成不能貸款，除非

物件是在精華的地段，屬性，套房是特殊的物件，大部分銀行不貸，但也是有例

外



2.事



成數 利率與年期，目前的房貸利率大家都相近，所以房貸基本上是要爭取的是

，成數，再之年期，成數，大家都應該可以理解，年期除了上述物件的所屬區域

外，還有就是貸款人的年齡(不是每個背房貸者的都是年輕人)，一般銀行可以承

受50歲的人背20年期



3.人



現在信用卡太過普遍，有一定的人數使用信用卡的方式不當，這是最容易造成房

貸被扣分的部份，例如嚴重的:因授信異常被銀行停卡，慣性遲繳，其他的:配偶

信用瑕疵這些都是影響房貸條件的要素



Break Point 重要資訊



會有人在質疑，鑑價沒有用，低於行情太多 <- 為什麼，不能是房價被浮報，據

上個月我親身的經歷，台中西屯 仲介開價是2200萬 實際成交 15x0萬 ，屋主還

是地產名人，職業是醫師，有人會分享一些經驗，15~20坪以下銀行不承做貸款

<- 這是事情的一部份，但不是全部，渣打與大眾目前都還可以承作套房的房貸



我一直再推大家 多去嘗試 多去問 每家銀行的服務都不一樣 甚至掛同一個招牌

的分行也還有差異，而且還是隔著電話 沒有什麼好害羞 做多次了 對答純熟抓

到重點了 你就知道這是很容易的事，花沒幾分鐘的時間 就可能幫你省下 6~7位

數的血汗錢(工作一年半載才能辛苦存下的錢)



以上也只停留在房貸的部份 如果你是單純的上班族 在銀行方面應該就夠你使用

了，問題是有了這個標準與方式 物件在誰手中?要和誰談，當然不是仲介就是屋

主，這一段 當然也有技巧 當你越了解仲介是在演什麼戲碼時 起碼你就守住底

線了，接下來是 如何讓仲介 走進你的邏輯，歸納起來 談判的一個重點 請記住

了 "堅守自己的底線 模糊對方的底線" 當誰探得底線時 誰就主導了全局



大膽殺價！ 3原則便宜買好屋 分類：房產故事2009



台北市民權東路六段，這裡在去年房價最高點時，曾經一坪飆上近50萬元。去年

12月，魏小姐一家在此買了一間新成屋，當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元

，最後她以每坪29萬元成交。



魏小姐沒有特別會殺價，她只是「等」，等上2、3年，等到有賣方急著把房子脫

手。今年總算讓她等著，因為「買方市場」回來了！



隨著金融海嘯大浪打來，台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北

市為例，永慶房屋統計，去年3、4月台北市房價平均37.2萬元／坪，如今已跌到

28.1萬元／坪，交易量也持續創新低。房市不景氣，正是談價格的好時機，近來

看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看，執

行長何至元觀察，網站流量自農曆年後便成長了15-20％。



然而，看屋者多，實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示，賣方對於房

價仍有期待，價格很難壓下來，像是內湖捷運近期即將通車，賣方等通車，成交

件數就少；此外，選在去年房市最高點之前才進場的投資客，現在更不想賠錢賣

，因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰，成交期因而拉長。



不過，徐佳馨也提到，去年11、12月金融風暴發酵後，已有屋主開始繳息不正常

，「2個月沒繳先被警告，6個月沒繳，屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預

測，今年6、7月會有不少法拍案件釋出，換言之，房價再往下探底的可能性大增

。



對於首購族，或是欲換屋的民眾，現在正是多看、多比較的好時機。



特殊物件、非市中心好談



過去房市景氣大好時，豪宅、店面和小套房這類特殊物件，是投資客投機的大好

天堂，但隨著房市轉趨低迷，這些物件也是他們最感困擾的標的。



《住展》雜誌研發長倪子仁指出，投資客的房子賣不掉、租不出去，再加上房貸

壓力，如果你現在想要接手，這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮，

如果你是買小套房或店面然後打算出租，現在的租金行情都下調至少1成，而且

租不租得出去也是問題。另外，供給量大的地區，租金行情也十分混亂，「單一

個體戶太多的套房，最好避免，」倪子仁建議。



若以地點來看，跟著市中心房價起漲的郊區，會是適合議價的地區。倪子仁分析

，台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元，現在回檔到6

0萬元，等到捷運內湖線通車，利多出盡，房價就得回到市場供需面來看。「55

萬元看有沒有支撐。」他進一步強調，當遠離市中心的房價開到50萬元一坪，很

多人會乾脆選擇買市中心（如北市大安區）的中古屋，除了交通便利，房價抗跌

更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高，」如此一來，要談價錢也

比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區，也有斡旋空間。



整體而言，倪子仁預估，下半年台北市房價還會向下修正5∼10％，台北縣也有

10?15％的下修空間，中南部更大，超過20％。



賣方心急，買方就強勢，要能成功談價，遵循以下3原則，就能使你議價攻無不

克。



原則1 問銀行，確定市場行情



所有專家都會告訴你：「不要漫天喊價！」不懂行情而亂砍價，根本買不到房子

。



買屋前6個月至1年的時間，就要開始看屋。部落客水瓶貓，常在婚禮社群網站上

被問到殺價絕技，她當初看了1年多，跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、5

0間房子，去年1月決定落腳現在的住處，「看愈多就會愈實際，」她說。



走進水瓶貓位於三重的家，以白色為基調的日式鄉村裝潢風格，整個空間散發出

暖意，居家一隅的乾燥花和手作布置，更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得

不夠低，但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較，這間三房中古

屋她從530萬元殺到400多萬元，已經相對便宜。



房仲網站、政府網站公布的成交價，水瓶貓只作為參考，因為最精準的成交價格

，來自於「銀行」。一開始，她先打電話到往來銀行的房貸部詢問：某路段、屋

齡約10年的房子成交價大約多少？可貸款多少？銀行會估算出一個合理價格，有

了底才好與屋主斡旋。



著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧

問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法，「因為銀行通常是最保守的。」尤

其在房價混亂的現在，殺價要有基準點，如果賣方把價格調高讓你殺，你以為殺

了200萬元很多，卻不知賣方還是賺很多。因此，田大權建議回歸基本面，買屋

之前在同個區域找3、5間銀行問問，就能找出大致的房價落點。



若是預售屋，也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10∼15年

就會換，買之前可先問附近10年的同性質案子，房價下跌或拉高了多少，」田大

權說明。



懂行情，是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況，價錢就能再

往下砍。



原則2 賣方急，價格更好談



只要賣方急需用錢，買方就有得談。



一位房仲業者提供一個訣竅：向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上

會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料，所有權是屋

主的基本資料，他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2，

就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少，」該名業者解釋，多出0.2的部份是

銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用，因此除以1.2之後，就能算出屋主

確切的貸款金額。



以他項顯示貸款金額1，200萬元為例，除以1.2，該屋主實際貸款金額就是1，0

00萬元。假設貸款7成，就能推估賣方之前的購買價格，「如果他項有第2筆，更

說明賣方有二胎房貸，一定很缺錢！」但要注意的是，你得先有房子詳細的地址

，才能查到這些資料，而且如果對方沒有貸款，就不會有「他項」這個項目。



以為只有中古屋比較好殺價？其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。



原則3 大膽殺，別對建商客氣



1978年次的李小姐，大學畢業後就開始不斷看屋，目前已看過上百個建案。200

5年，她和男友看上內湖區的預售屋，只是當時價錢高、他們沒存什麼錢，所以

不了了之。半年後，剛好看到路邊廣告，才去看了第2次，而建案再過一星期即

將開工。



當時銷售小姐說，只剩下8樓一戶，他們不甘心，隔天再請男友父母去問，結果

銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧，」李小姐

猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」，所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價，

以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1，330萬元的房子，最後以1，000萬元成

交，還包括車位。



「男友的爸爸很狠，但也讓我學到不能跟建商客氣，」李小姐笑著說，當天他們

開價之後就賴著不走，從晚上6點多一直待到9點多，堅決不讓價，就是要和代銷

公司「耗」，從銷售小姐、主管，到最後案場負責人出面，才終於談成。



曾經李小姐也是看到美美的樣品屋，就迫不及待下訂金，有了這次交涉經驗，她

更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大，就覺得10萬元好像沒什麼，你平

常1個月也花不到這麼多。」李小姐強調，銷售公司都有很多話術，例如「你要

的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」，但你也不能因此調高

心中底價，「寧可回家想一想，先冷靜一下。」



台灣房屋首席總經理彭培業提過，通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完，差不多

需要半年，最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」，後

10天則是業務為了衝整體業績，他會為了賺整體業績獎金，而捨棄佣金，所以這

兩個時段比較好談價。



另外，「團購」不是只能用在買民生用品，買屋也可以。例如網路地產王會先幫

網友向建商談好幾戶特惠價的房子，只要集合超過5個人，就能預約看屋；或是

網友對於某建案有興趣，也能集體去談價。



雖然團結力量大，但何至元也提醒，不是參與團購的所有人都一定會買，如果1

0個人中只有1個人打算購屋，就不容易議價。



買屋是人生中最大的一筆支出，如果不想花冤枉錢，務必在談價之前做好功課。