房東：蔡雅均
發表時間：2014-03-01

 

結婚兩年的哥哥添丁、妹妹年底準備結婚，使得30歲的Joyce適逢原生家庭成員人數的改變，原本住在捷運施工沿線的她與父母商量，打算將原來家中兩層公寓的其中一層重新整理，在房價熱絡時趁機賣出，好讓爸媽身邊多點養老金……。但是令人擔心的是，屋齡十多年的老屋，在不動產市場會不會難以與新成屋或是讓人期待與想像的預售屋競爭？如何讓老房子回春，吸引熱絡買氣，又能輕鬆讓房子增值而不吃虧？其實有不少聰明且簡單的方法。

 

 

究竟要怎麼衡量屋價，才不會因為訂定了太高的售價而賣不出房子？或是訂低了價格，導致交屋後扼腕悔恨？信義房屋不動產企畫研究室建議，賣方可以先到網路上的資訊平台做屋價及地段別的房價查詢。大部分房屋仲介都有提供類似的服務與討論區，供賣方諮詢，並對住家鄰近區域的屋價有初步瞭解；之後可再諮詢同區域的房仲經紀人，建議多走幾家以相互比對，之後即可找出本身屋價的較正確平均值。

 

如果售屋所在的附近區域有推出預售屋個案，建議你也能以預售屋所訂的價格列為你賣屋訂價的最高標準，再斟酌調整一下自己的期待值，即可訂出令買賣雙方滿意的金額。如果適時地為房屋裝修、油漆，或將稍有損毀的牆面、廚具等維修完整，讓屋況維持正常，也能為房價加分。如何增加房屋賣相，維持房屋售價，以下提供6招維持賣屋房價的解決對策，你可以跟著專家提供的六個方法，照著做就對了。

 

 

如果你的房子屋齡舊老，儘管擁有老房子特殊的低公設比優點，但相對地，老房子的賣相通常也較差。屋齡大的房屋容易產生水管滲漏水或電線老舊等問題；房屋外觀或樓梯間也可能出現油漆斑駁、雜物堆疊情形，以上種種都會造成賣屋的絆腳石，較難吸引新新人類購屋意願，並且拉長房屋銷售時間，降低屋價。

 

想要房子賣得好又快，給買方的第一印象最重要。售屋前，先為房子做些簡單裝修，將房屋的裡裡外外清理整齊，適當的美化來增加房屋賣相是必須的，好吸引買家目光。清空後的給人空曠、舒適感，你可以將不打算帶走的舊家具留到看屋期間內，適度的在空屋裡留下桌椅、沙發增加居家空間感，但是不要將雜物櫃、鞋櫃、甚至不要的書桌等隨意放置，會加重看屋者的視覺壓迫，突顯缺點。

屋內屬天花板、牆面、地板所占的面積最大，就算只有一點小骯髒或瑕疵，都會讓整體觀感大打折扣。可以簡單的為室內牆面粉刷、維持地面整潔，讓室內空間看起來較清爽，或者更換窗簾，小預算絕對能為賣屋立大功。室內粉刷行情約每坪二百至六百五十元不等。

 

堆雜物的壞習慣也會影響欲售房屋的賣價。除了屋內不堆放雜物、垃圾，提供買方良好的印象外，較容易被忽略的門口或是樓梯間也要注意。若同棟住戶或鄰居有堆放雜物的習慣，建議在售屋前，先與鄰居溝通或打個招呼，讓前來看屋的買家留下好印象。

 

心理層面的售屋攻略法─在陽台、室內空間或角落擺放幾盆花草植物，讓空間充滿生氣。「房子是有生命的，有人入住就會有不同的感覺。要讓買方覺得房屋很有活力、很旺，也會讓買方在心理上對房子有更多認同感。」即便已搬離舊屋，也要記得為屋內的綠色植栽定期清理、澆水，創造室內生機。

 

由於買家重視採光，窗戶裝設有窗簾的，最好維持整潔並將窗簾拉開，使光線照進屋內；燈泡壞掉不要忘記更換，建議不論白天或夜晚，最好都讓屋內呈現明亮感，好讓人心安。總之，保持良好通風，別讓買方在一踏進屋內即聞到霉味。若決定增加採光而需要敲牆、補牆、安裝窗戶或粉刷，每扇窗約一至二萬元間。

 

 

外觀拉皮，指的是針對房屋外部的老舊，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行。分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。

 

外觀拉皮雖然看起來是較大的金額投資，不過像位在敦化南路上的藍天凱悅，在外觀拉皮後整修後，每坪售價上漲一成以上。因此位於市區的老舊房屋建議外觀拉皮是很好的賣屋前投資秘訣。

 

 

屋齡在20∼30年左右的舊房子，較有可能出現管線老舊問題。針對水管破裂的滲、漏水現象，賣屋前一定得徹底解決後，才可能提高房屋售價。檢查房屋管線或是否滲水的漏水施工行情約三至四萬元。若得重新換管線，則需要敲牆、修補或填補牆面，費用大約30坪要價八至九萬元。

 

屋齡20年以上的房子，建物權狀上的公共設施、陽台等坪數通常未登記在權狀上，坪數自然也會直接影響到房屋售價。房屋所有權人可申請補登坪數，補登的時間大約費時一個月，包括測量費、補登費等，每戶補登一次約3千元左右。

除了透天厝外，一般公寓、大樓都有公設，若公設未登記，需要所有住戶都同意後才能補登；陽台未登記則只要住戶單獨提出即可。

 

若鄰近房屋曾經傳出有海砂屋或輻射屋，使得買方裹足不前，建議可以主動提出房屋的無輻射證明或非海砂屋證明，提高買方信賴感。輻射屋檢測每層每戶約二至三千元；海砂屋檢測每戶約需花費約三千元。

 

房仲業者的「見面談」，讓買賣雙方到了有一定交易意願時，即可雙方直接見面談，減少中間傳話，讓買賣雙方對於價格、屋況有更直接的對話機會，更開誠布公。以目前的不動產交易市場情形看來，即便是中古屋，只要在售屋前進行簡單的整理、提高房屋賣相，通常一至三個月內就能銷售成功。

房屋賣相直接影響售屋機會與價格，賣屋前最好客觀的以購屋者角度徹底檢視房屋，想想得改造哪些環境有助房屋加分，賣屋前先為房子體檢。 　

1.對於房屋產生不良印象之處得事先解決，如：滲漏水、油漆斑駁等。 　

2.有系統的整理及清潔，調整不當的擺設，並丟棄雜物。 　

3.增加整體好感度，調整光線、燈光，並在各個空間布置室內植栽，增添生機。