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房仲業不會告訴你的計算公式,不再受騙! 招搞

房東:小蔡
發表時間:2011-11-04


現在想買房子嗎?你可以再等一下!



  看看如何計算合理房價,學會殺價技巧之後,再向房屋仲介業者出手。



  近年,看到新聞都說,「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說,其實是便宜的,所以,與國際上其他都市相比,台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法,可是,如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生),或者你可以問一問比較年長的人,在過去的20年期間,有沒有聽過這樣的說法?





◎「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔,價錢差多少?



  一個不能夠出口的商品,是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想,你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」,搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排,能值多少錢?答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。



  為什麼不能也賣175萬元?



  因為「湯臣一品」在中國上海市,是一個國際級大都市的精華地段,面對的是黃浦江,擁有最難得的View(景觀),而放在大直的水岸第一排,面對的是基隆河,比起黃浦江,基隆河算什麼呢?



  再換個角度來看,把仁愛路最貴的「帝寶」個案,搬到上海「湯臣一品」的相同位置,「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是,「帝寶」所在地是台灣的仁愛路,這幾年行情好,它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元,可是,房地產的人士都知道,在房市不景氣的時候,「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以,房地產的價格是跟所在區域的行情相比較,拿到世界上去比,很多條件不一樣,是無法比較的。







◎合理房價的計算方法



  所以,當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高,台灣房地產價格還有「比價」空間的時候,你可以好心的告訴建商,要他把房子搬到那個地方去賣,可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品,拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較,是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段,充其量也只是每坪40萬元的行情,若是搬到高雄的精華地段,價格恐怕剩下每坪 30萬元是一樣的道理。



  房地產的「合理」價位(請參考案例1),一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較,這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的,不過,記住一件事,預售價格很多是創造出來的,通常會比區域合理房價還要高一些,因此,以區域內新成屋的交易價格為參考依舊,是比較準確的,而這個所謂的新成屋交易行情,指的都是1年以內的新屋。







◎裝潢要考慮到購屋成本裡面



  另外,在計算合理成屋房價時,還必須考慮產品是否經過加工,所謂的加工,指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」,這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋,通常在轉手交易之後,新購入的屋主,都會重新裝潢,以目前物價飛漲的情況來看,每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算,把裝潢費用加進去之後,才是你實際的購屋成本。



  所以,如果在計算中古屋的合理價格之後,還必須看看標的物是不是有重新裝潢過,有裝潢與沒裝潢的產品,在銷售單價、總價上,是有不同的。舉例來說,1戶屋齡10年,權狀坪數30 坪的電梯大樓,經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元,但是這戶房屋有重新裝潢過,而你看過之後也很滿意他的裝潢,不過,對方要賣的單價卻是每坪58 萬元,你就可以知道,他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。



  所以,買房子的時候,就可以反其道的去殺價,上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為 1740萬元(58萬元×30坪),儘管你算出的合理價位是每坪50萬元,總價應該是1500萬元,加上120萬元的裝潢,所以,合理的成交總價應該是 1620萬元,在談價格的時候,可以從先砍10%的1566萬元談起,慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。







買屋!房價先砍10%,對嗎?



  至於都沒有裝潢的房子,中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜,根據經驗法則,通常房屋仲介開出來的價格,總有10~15%的議價空間,在餘屋供應量大的地區,這個百分比還會更高,房地產景氣好的時候,議價空間自然比較少,但是,現階段的房地產景氣並沒有很好,已經開始從景氣高峰下滑,所以,議價空間是可以談的。



  永慶房仲集團總經理廖本勝分析,第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機,並且小幅看跌未來房價,未來唯有賣方調低售價,才能有助於市場擴量發展,否則房市高檔量縮格局將持續維持。



  以10月份永慶房仲集團成交狀況來看,廖本勝指出,目前大台北地區房價有開始走軟趨勢,過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變,房價在歷經「高檔量縮」之後,第3季高達54.3%民眾不認同未來半年是購屋好時機,買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破,再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下,首購族縮手,讓成交量下滑,賣方價格開始鬆動,房價略顯疲態。







◎首購縮手,賣方鬆動,房價略顯疲態



  新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」,包括高科技、高學歷、高消費等,也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市,新成屋拉抬力道略顯不足下,房價有呈現持平,第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局,未來台中市房市交易的擴量,仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分,市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置,提升區域經濟景氣,才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。







◎參考案例 1



  舉例來說,台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」,每坪的成交價位來到95萬元,這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋,隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格:



※公式1—



中古屋單價行情=預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)



(註)1、折舊率通常以0।8為基準,景氣大好的時候,折舊率可以調到0.8~0.9之間,景氣差的時候,折舊率也可以調到0.7~0.8之間。2、耐用年限通常以40年計算。





※公式2—



中古屋總價行情=(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註)



(註)一般房屋的投資報酬率都抓5%,但是,要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本,所以建議以4%的投資報酬率,去計算房屋的總價值。





※案例



  仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓,權狀坪數30坪,屋齡10年,目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。





※公式1:



中古屋單價行情=預售房價×0.8×(1-屋齡/40)

中古屋單價行情=95萬元×0.8×(1-10/40)

中古屋單價行情=76萬元×(1-10/40)

中古屋單價行情=76萬元×3/4

中古屋單價行情=57萬元





※公式2:



中古屋總價行情=(每月租金×12)÷0।04

每月租金=1600元×30坪

每月租金=48000元

中古屋總價行情=(4.8萬元×12)÷0.04

中古屋總價行情=1440萬元

換算每坪單價=48萬元





※結 論



  用2 個公式,從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算,得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心,比較距離遠近、產品差異,再作價格上的調整,換句話說,這戶屋齡10年的中古屋,合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。







◎參考案例 2



  延續前例,30坪的中古屋,以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算,重新裝潢整修費用估計要120萬元,如果是以1440萬元成交的房價,雖然是每坪48萬元的單價,但是整修裝潢之後,房屋總價已經達1560萬元,單價也變成每坪52萬元。





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  • 1 樓住戶:派小星
    發表時間:2012-10-23

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 許多重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:張惠然
    發表時間:2013-09-09

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    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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    3 樓住戶:新槐
    發表時間:2013-10-03

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    易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/

     


     





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